YÖNETİM PLANI
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER
Madde 1 – 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilecek olan Dikili ilçesi cumhuriyet mahallesinde bulunan 707-708-709 ve 711 nolu adalarda bulunan 48 adet Gayrimenkul kanunun emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu yönetim planına göre yönetilir.
Madde 2 - kat mülkiyetine tabi iş bu gayrimenkul üzerindeki ana yapı 2 normal ve 1 teras katlı 48 dublex daireden ibaret olup ÖZLEM SİTESİ adını taşımaktadır.Daireler sadece mesken olarak kullanılır.
Madde 3 - Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklentileri hariç kat mülkiyeti kanununun 4.maddesinde sayılan yerleriyle kat maliklerinin ortaklaşa kullanma koruma veya faydalanmaları için zaruri olan diğer yerler ortak yerlerdendir.
Madde 4 - Yönetim planı ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarıyla bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek olan 3.şahısları bağlar.Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği şarttır.
Madde 5 -Tapu sicilinde veya kat malikleri arasındaki sözleşmelerle işbu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde kat mülkiyeti kanunu medeni kanun ve diğer ilgili kanun hükümleri uygulanır.
İKİNCİ BÖLÜM
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE SORUMLULUKLARI
Madde 6 – Kat maliklerikat mülkiyeti ve sözleşmelerle yönetim planındaki hükümler saklı kalmak suretiyle kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde medeni kanunun kendilerine tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapamazlar.
Madde 7 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine medeni kanunun müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar vebu yerlerden kanun sözleşme ve yönetim planı hükümlerine göre faydalanma hakkına sahiptirler.
Madde 8 - Kat malikleri olarak yerlerin bakım ve temizliğine korunmasına itina göstermeye ve ana gayrimenkulün güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdurlar.Bütün kat maliklerinin rızası alınmadıkça ortak yerlerde inşaat onarımve tesisler ile dış badana veya boya yaptırılamaz.Kat malikleri kurulunca kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere hiçbir şey bırakazlar ve araçlarını park edemezler.
Madde 9 - Kat malikleri gerek kendi bağımsız bölümleryle eklentilerini gerekse ortak yerlerini kullanırken hüsnüniyet kurallarına uymak zorundadırlar.
Madde 10 –Kat malileri diğer bağımsız bölümlerde elenti ve orta yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesi gerekiyorsa buna müsade etme mecburiyetindedirler.
Madde 11 – Yukarıda yazılı ullanma ve faydalanmaya ilişin hususlarla yönetim planında ve at mülkiyeti kanununda öngörülen hak ve mükellefiyetlerin bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar veya faydalananlar tarafından aynen yerine getirilmesi mecburidir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
GENEL GİDERLERE KATILMA
Madde 12 –Kat malikleri anagayrimenkulün ortak giderlerine eşit şekilde katılırlar.
a- Arsa payı ne olursa olsun her dubleks konut maliki Genel kurulca belirlenen kapıcı ücretini asatmadan öder.
b- Bilimum işletme onarım ve idame masrafları ile bu masraflar için toplanan avansta arsa payları ne olursa olsun her kat maliki endisine ait bağımsız bölümün proje ve planında gösterilen inşaat sahası oranında atılır.Her bölümün inşaat sahası miktarı ayrıca at malikleri urunca tespit edilir.
c- Kat malilerinden herbiri aşağıdaki giderlere arsa payları oranında katılırlar.
1- kat malikleri kurulunca sigorta ettirilmesine karar verilmişse ana gayrimenkulün genel sigorta pirimlerine,
2- kanunda ve sözleşmede tespit edilmiş olan bütün orta yer ve tesislerin bakım onarım ve yenileme giderlerine,
3- kat malikleri kurulunca kararlaştırılan yönetici ve denetçiler ile ayrıca çalıştılmasına karar verilmişse apıcı ve bahçivan gibi müsdahdemlerin ücretleriyle bunların vergi ve sosyal sigorta pirimlerine.
Madde 13- Kat maliklerinden hiçbiri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısiyle bunlardan faydalanmaya lüzum veya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürme suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Madde 14 – Ortak giderlere;Kat maliklerinden birine veya onun bağımsız bölümlerinden herhangi bir surette faydalanan kimsenin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa gidere katılanların yaptıları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Madde 15 - Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden biri veya yönetici tarafından ,yönetim planına ve kat mülkiyeti kanunu ile genel hükümlere göre dava açabilir ve icra takibi yapılabilir.
Madde 16 - Bağımsız bölüm kiraya verilmişse avanstan veya ortak giderlerden kendisine düşen payı noterlikçe veya imzası karşılığında yapılan ihtara rağmenbir hafta içinde ödemeyen kat maliklerinin borcu kira alacağına mahsuben kiracıdan alınır.kat malikinin borcu bu yoldan alınmışsa kat mülkiyeti ,kat mülkiyeti kanununun 22.maddesi uyarınca kanuni ipotek hakı tescil edilebilir.
Madde 17 - Kat maliklerinden biri borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin halarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse onlar o kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kat mülkiyeti kanununun 25nci maddesi uyarınca kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
KAT MALİKLERİ KURULU
Madde 18 -Kat malikleri kurulu ana gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm maliklerinden teşekkül eder ve kanunların emredici hükümleri saklı kalma şartıyla ana gayrimenkul bu kurul tarafından yönetilir ve yönetim tarzı ararlaştırılır.Arsa payı ne olursa olsun anagayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunun birer tabii üyesidir.
Madde 19 - Anagayrimenkulün yönetiminden veya kullanılmasından dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malileri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Madde 20 - Bütün kat malikleriyle onların varisleri veya o bağımsız bölümü sonradan herhangi bir suretle iktisap edenlerin veya o bölümde kiracı veya başka sebeplerle oturanlar veya faydalananlarla yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararına uymakla yükümlüdürler.
Madde 21 - Kat malikleri kurulu Her yıl Temmuz veya Ağustos Aylarında toplanır.Toplantının nerede hangi tarih ve saatte yapılacağı ve gündemi yönetici tarafından tespit edilerek toplantıdan makul bir süre önce bütün kat maliklerine taahhütlü mektup veya imza karşılığında tebliğ edilir.
Önemli bir sebebin çıkması halinde yönetici veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir.İlk Çağrı yapılırken birinci toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarih ve saatte yapılacağı belirtilir.
Madde 22 - Toplantılarda yalnız o toplantının gündeminde yazılı maddeler konuşulabilir.Ancak toplantıda mevcut üyelerin üçte biri isterse başka hususlarda gündeme alınarak görüşülebilir.Kat malikleri kurulu her toplantıda o toplantıyı yönetmek için aralarından birini başkan ve yeteri kadar katip üye seçerler.
Madde 23 - Kat malikleri kurulunda arsa payına bakılmaksızın ana gayrimenkuldeki her bağımsız bölümün maliki bir oy hakkına sahiptir.Aynı şahsın birden fazla bağımsız bölümü varsa her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı vardır.ancak bir şahsın sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.Bir Bağımsız bölüme birden fazla kimse malikse kat malikleri kurulunda bunların içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.Kat maliklerinden herbiri diğer kat malikleri veya dışarıdan vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil olunabilir.Ancak bu şahsın asaleten veya vekaleten vereceği oy sayısı bütün oyların üçte birini geçemez.Kat maliklerinden biri ehliyetsiz(Çocuk,Akıl Hastası vb.)ise onun yerine kat malikleri kuruluna kanuni mümessili (Velisi veya Vasisi)Katılır.Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki kat malikleri kuruluna ve görüşmelere katılabilir.Fakat o iş hakkında oy veremez.
Madde 24 -Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı sayılamazsa ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılır ve yeter sayı aranmaksızın toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar verilir.
Madde 25 - Kat malikleri kurulunda alınan kararlar yönetici tarafından o toplantıya katılmamış olan kat malikleri ile gerekiyorsa bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sebeple oturanlara veya bölümlerden başka bir şekilde faydalananlara usulü dairesinde duyurulur.
Madde 26 - Kat malikleri kurulu kararları 1 den başlayıp sırasıyla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak altı toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.Karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza ederler.
Bir husus hakkında ileride çıkan anlaşmazlıklar karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir ararı varsa aide olarak ona göre çözülür.
Madde 27 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan kat maliklerinden birinin veya onun bölümünde kiracı veya herhangi bir sebeple oturanlar veya devamlı surette faydalanan kimselerin kanunda veya yönetim planında gösterilmiş bulunan borç ve yüümlülülerini yerine getirmemeleri yüzünden zarar gören kat malikleri veya yönetici kat mülkiyeti 33 üncü maddesi uyarınca sulh mahkemelerine başvurarak borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi için haimin müdahalesini isteyebilirler.
BEŞİNCİ BÖLÜM
YÖNETİCİ VE DENETİCİ
Madde 28 - Kat malikleri kurulu her yıl Temmuz veya Ağustos aylarında yapacağı olağan toplantıda kendi aralarından veya dışarıdan bir veya üçünü yönetici olarak ikisini de denetici olarak seçerler.Yönetici kat maliklerinin hem sayı hemde arsa payı çoğunluğu tarafından bir veya iki yıl için seçilir.Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür.
Madde 29 - Kat malikleri yönetici seçiminde bir arara varamazlarsa kat malilerinden birisinin müracaatı üzerine sulh mahkemesince tayin edilen yönetici mahkemenin müsadesi alınmadıkça altı ay müddetle değiştirilemez.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresi ile irtbat kurulacak telefon numarası ana gayrimenkulün giriş kapısı yanında görülecek bir yere çerçeve içinde asılır.
Madde 30 - Yöneticiye bir ücret verilip verilmeyeceği ,verilecekse miktar ve şartları yöneticinin tayini sırasında kat malikleri kurulunca ayrıca karara bağlanır.
Yönetici dışarıdan tayin edilmişse kendisiyle sözleşme yapılır.Kat malikleri kurulu gerek sözleşmede gerekse sonradan haklı bir sebebin çıkması halinde yöneticiden teminat isteyebilir.
Madde 31 - Yönetici kat mülkiyeti kanunu ile diğer kanunlarla sözleşme ve yönetim planında belirtilen görevlerden başka özellikle aşağıdaki işleri görür.
a- Kat malikler kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
b- Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması korunması bakım ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması
c- Kat malileri urulunca karar verilmişse anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
d- Gayrimenkulün yönetim ve bakım işleriyle bilumum ortak giderler için lüzumlu paraların avans olarak toplanması gelirlerin tahsili borçların ödenmesi paraların en iyi şekilde muhafaza ve harcanması borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında dava ve icra takibi yapılması ve gerektiğinde anuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi.
e- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebliğatın kabulü ile gerekiyorsa kat maliklerine duyurması ve gerekli bütün tedbirlerin alınması
f- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırması ve gündemin hazırlanması
g- Kat malikleri kurulunun karar ve protokolleri ile yapılan ihtar ve tebliğatın özetini ve tarihlerini sırasıyla karar defterine geçirmesi ve defterin her yılın genel kurul yapılmasını müteakiben notere tasdiki ve bütün belgelerin saklanması, gider ve gelirlerin mümkünse belge fatura ve makbuzlara istinat ettirilmesi ve belgelerin en az beş yıl süre ile muhafazası.
h- Kat mülkiyeti kanununun 37.maddesi gereğince genel kurul esnasında belirlenmemiş ise seçilmesini takip eden on gün içinde anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir gider tutarları bütün yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları bütün giderlerden bir kat malikine yönetim planı ve at malikleri kurulu kararına göre düşecek miktar ile her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarını gösterir işletme projesinin yapılarak at maliklerine sunulması ve kat maliklerince onbeş gün zarfında itiraz edilmediği veya kat malikleri kurulunca değiştirilmediği takdirde projedeki hususların yerine getirilmesi.
Madde 32 - Yönetici her yıl yapılan olağan genel kurul toplantılarında o tarihe kadar elde edilen gelirler ile yapılan giderlerin hesabını vermekle yüümlüdür.
Ayrıca maliklerin yarısı isterse yönetici olağan toplantılar dışında da hesaplarını göstermeye mecburdur.
Madde 33 - Kat malikleri kurulu yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.Ayrıca kat malikleri kurulu yöneticinin denetimini yapmak üzere olağan genel urul toplantısında kendi aralarından birini denetçi olarak seçebilir.Denetçiye bu görevden dolayı herhangi bir ücret ödenmez ve bütün ortak giderlere diğer malikler gibi katılır.Denetçi tarafından her üç ayda bir hesapların denetimi yapılır.Haklı bir sebep çıkarsa bu denetim her zaman yapılabilir.Denetçi kat malikleri kurulunca sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir ve olağan toplantılarda kat malikleri kuruluna verdiği bir raporla denetimin sonucunu ve düşüncelerini bildirir.bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla gönderilir veya elden imza karşılığı verilir.